Bitcoin e immobili: Qual è la migliore riserva di valore? (Perché il Bitcoin è un bene immobile digitale II)

Author: Leon A. Wankum | Original Date: 23/01/23 | Translated by: leonard_pi

Bitcoin e beni immobili sono simili sotto molti aspetti: duri, tangibili, scarsi. La scarsità ha molto a che fare con il valore delle cose, ed è per questo che certe opere d'arte uniche valgono così tanto e che gli immobili in un'area densamente popolata sono più costosi di quelli in un'area non densamente popolata (surferjim, 2020). Certo, gli immobili hanno un valore di utilità perché le persone pagano l'affitto per viverci o per usarli per la produzione, ma il valore è determinato principalmente dalla limitata offerta di terreni edificabili. Ci sono solo "tanti" immobili da costruire in posizioni privilegiate. Le famiglie, gli individui facoltosi, i fondi pensione e le istituzioni investono in genere una parte significativa del loro denaro disponibile in immobili, che sono diventati la riserva di valore più popolare al mondo. Secondo la società di consulenza McKinsey, oltre il 67% della ricchezza netta mondiale è conservata in immobili (Endurance, 2021). Il premio monetario che un immobile porta con sé come riserva di valore rappresenta fino a ⅔ del suo valore. Ciò deriva dall'aumento dei prezzi degli immobili dal 1971, quando il governo statunitense decise di sganciare il dollaro dall'oro.

Gli orrori dell'inflazione

Il 15 agosto 1971, il presidente degli Stati Uniti Richard Nixon annunciò che gli Stati Uniti avrebbero posto fine alla convertibilità del dollaro in oro. Questa decisione divenne nota come "shock di Nixon" e cambiò le cause della storia monetaria. Da allora, i tassi di inflazione monetaria sono aumentati costantemente, distruggendo il potere d'acquisto della moneta fiat e privando il denaro della sua funzione di riserva di valore. Gli immobili sono serviti a molti per preservare la propria ricchezza. Dal 1971, i prezzi delle case sono aumentati di quasi 70 volte. Inoltre, il valore degli immobili è aumentato grazie all'accorpamento e alla mercificazione del debito ipotecario. Senza questi "magheggi" finanziari, il valore degli immobili è aumentato quasi allo stesso ritmo dell'inflazione (Cartier, 2022).

Cosa causa davvero l'inflazione? Ecco cosa ci dicono i prezzi dal 1970. Lo sconvolgente aumento del costo della vita (Casa media alla riga 2).

Bitcoin vs. Real Estate

Il fascino di Bitcoin deriva anche dal fatto che la sua offerta è limitata (Brown, 2014). Non ci saranno mai più di 21.000.000 bitcoin. In questo senso, bitcoin compete con gli immobili. Le proprietà associate a bitcoin lo rendono un deposito di valore ideale. L'offerta è finita, è facilmente trasportabile, divisibile, durevole, fungibile, resistente alla censura e impignorabile. La realtà è che gli immobili non possono competere con bitcoin come riserva di valore. Bitcoin è più raro, più liquido, più facile da spostare e più difficile da confiscare. Può essere inviato in qualsiasi parte del mondo a costo quasi zero e alla velocità della luce. I beni immobili, invece, sono facili da confiscare e molto difficili da liquidare in tempi di crisi e possono essere distrutti, come è stato recentemente dimostrato in Ucraina, ad esempio. Dopo l'invasione russa del 24 febbraio 2022, molti ucraini si sono rivolti a bitcoin per proteggere il proprio patrimonio, portare con sé il proprio denaro, accettare trasferimenti e donazioni e soddisfare le necessità quotidiane (Sigalos, 2021). I beni immobili, invece, hanno dovuto essere abbandonati. È immobile, il che crea una dipendenza dal luogo. I beni immobili sono illiquidi e inamovibili. In tedesco, il termine immobiliare si traduce con "Immobilien", che letteralmente significa "essere immobile". Non è possibile portare gli immobili con sé. L'acquisto e la vendita richiedono molto tempo e una cura intensiva per mantenerne e accrescerne il valore. Bisogna occuparsi di affitti, riparazioni e gestione della proprietà. In molti casi la politica locale cerca di influenzare il settore immobiliare, soprattutto quello residenziale. Ad esempio, attraverso i tetti massimi degli affitti. L'immobiliare commerciale deve fare i conti con la digital disruption dovuta all'e-commerce. Se gli immobili non sono curati adeguatamente, il loro valore si deteriora letteralmente nel tempo. Bitcoin, invece, rappresenta l'ultima forma di valore trasferibile perché conserva la ricchezza incapsulata. Se conservato correttamente, il suo valore aumenterà nel tempo senza elevati costi di manutenzione (Saylor, 2022).

Bitcoin è facilmente accessibile e poco costoso da conservare. È possibile acquistare qualsiasi quantità, grande o piccola che sia. È possibile acquistare il taglio più piccolo di un bitcoin, 1 satoshi (1/100.000.000 di un bitcoin) per appena 0,0002123319 dollari. Tutto ciò che occorre è una connessione a Internet o al telefono per acquistare bitcoin e un portafoglio hardware, che costa circa 50 dollari, per conservarli in modo sicuro. Non ci sono tasse o molto basse, a seconda della giurisdizione in cui ci si trova. In Germania, ad esempio, i profitti derivanti dalla vendita di bitcoin sono esenti da imposte dopo un periodo di detenzione di 12 mesi. Quando si acquista un immobile c'è un'imposta sul trasferimento di proprietà e anche un'imposta annuale sulla proprietà, ma non con bitcoin (almeno per ora). Gli immobili sono facilmente tassabili e difficili da spostare al di fuori di una giurisdizione. Bitcoin non può essere tassato arbitrariamente. È resistente al sequestro e alla censura, al di fuori del dominio di qualsiasi giurisdizione. È difficile da rubare e facile da trasportare (Interstellar, 2022). L'alto livello di sicurezza di bitcoin non ha alcuna relazione con i bassi costi di stoccaggio. A mio avviso, questa è una delle innovazioni più importanti di Bitcoin. Facile accesso alla proprietà e all'autocustodia sicura. Se possedete le chiavi private, la chiave di accesso al vostro portafoglio bitcoin, solo voi possedete i bitcoin nel portafoglio. Bitcoin è una proprietà che vi appartiene veramente. Tutto ciò che serve è ricordare 12 parole, il backup (seed-phrase) per ripristinare il vostro portafoglio bitcoin. Potreste fuggire da una zona di guerra, acquistare un nuovo portafoglio hardware ovunque vi troviate, digitare 12 parole e avere accesso ai vostri bitcoin. Questo è veramente rivoluzionario. Porta il diritto di proprietà a oltre 8 miliardi di persone. Niente può impedirvi di portare con voi i vostri bitcoin. Non dipendete da lunghi processi burocratici, come nel caso degli immobili, ad esempio.

Garanzia

C'è un'altra qualità che accomuna gli immobili e bitcoin. Il loro utilizzo come garanzia.

Oggi gli immobili sono il tipo di garanzia più comunemente utilizzato da un mutuatario per garantire il rimborso di un prestito a un finanziatore. Questa pratica è comune per i mutui, i prestiti personali e i prestiti alle imprese. Le banche concedono prestiti a persone e istituzioni che possiedono immobili. Tuttavia, l'uso degli immobili come forma di garanzia privilegiata comporta anche problemi sociali. Ha creato un sistema finanziario esclusivo in cui è diventato sempre più difficile creare credito, poiché gli immobili sono diventati costosi e meno accessibili. Di conseguenza, per la maggior parte delle persone nel mondo è diventato quasi impossibile accumulare ricchezza, perché la capacità di prendere in prestito denaro è uno dei fondamenti della costruzione di un'impresa e quindi della ricchezza.

Bitcoin funge da garanzia primaria. La conservazione è piuttosto semplice, non c'è bisogno di manutenzione quotidiana. Bitcoin deve solo essere tenuto al sicuro dagli attacchi informatici. Un fornitore di servizi finanziari può creare un proprio cold wallet (un dispositivo che memorizza le criptovalute offline) e proteggere i suoi bitcoin dalla minaccia di furto. Bitcoin può anche essere conservato in un portafoglio multi-firma. Un portafoglio digitale che richiede più di una chiave per firmare e autorizzare una transazione. Ciò consente a prestatori e mutuatari di gestire insieme i fondi e protegge i mutuatari dal rischio di fallimento del prestatore. In questo caso, il mutuatario perderebbe le proprie monete. Con Bitcoin, anche la manutenzione delle garanzie diminuisce. Le banche hanno di solito un gran numero di periti e revisori che valutano continuamente le garanzie depositate. La valutazione degli immobili è particolarmente dispendiosa in termini di tempo. Esistono degli standard in base ai quali vengono valutati gli immobili. Ma questi cambiano continuamente e le proprietà devono essere valutate individualmente in base alla posizione e alle condizioni. Bitcoin, invece, ha un prezzo di mercato in tempo reale, accessibile a tutti su Internet.

Proprietà digitale vs. proprietà fisica

Bitcoin è una proprietà digitale e quindi superiore agli immobili, che hanno limiti fisici. La proprietà digitale ha una velocità molto più elevata rispetto alla proprietà fisica. Può essere utilizzato in qualsiasi parte del mondo e in qualsiasi momento. Potreste vivere a Berlino ma ottenere un prestito da una banca di Singapore con i vostri bitcoin. Bitcoin consente un accesso al credito molto più semplice. Nel complesso, le eccellenti proprietà di bitcoin lo rendono il tipo di garanzia ideale sia per i mutuatari che per i prestatori. I servizi di prestito in bitcoin ridurranno l'incentivo a vendere, il che ovviamente avrà un impatto positivo sul prezzo (Farrington, Meyers, "Bitcoin Is Venice", pagina 16). In uno standard bitcoin, il risparmio verrebbe premiato e le persone dovrebbero prendere meno in prestito, ma la necessità di prendere in prestito denaro rimane. L'accesso equo al denaro è importante perché è uno dei fondamenti della costruzione di un'impresa e dell'innovazione. Bitcoin consente un sistema finanziario facilmente accessibile. I tentativi di rendere più accessibile il settore immobiliare sono falliti, con investimenti immobiliari di secondo livello come i trust di investimento immobiliare (REIT) che non sono in grado di detenere effettivamente il bene, tra le altre ragioni, perché ciò comporta un ulteriore rischio di controparte. Questo non dovrebbe distrarre dall'attività redditizia dello sviluppo immobiliare. Tuttavia, si tratta di un'attività troppo complessa e ad alta intensità di capitale per una persona media che vuole accumulare valore e costruire ricchezza.

In conclusione, le eccellenti proprietà di bitcoin lo rendono una tecnologia ideale per immagazzinare valore e costruire ricchezza. Serve a questo scopo molto meglio degli immobili. Questo porterà molto probabilmente bitcoin (proprietà digitale) a sostituire gli immobili (proprietà fisica) come deposito di valore preferito, proprio come l'e-mail ha sostituito il servizio postale come mezzo preferito per inviare e scambiare informazioni. Questo può portare a due conseguenze: In primo luogo, gli immobili potrebbero perdere il premio monetario derivante dall'essere utilizzati come riserva di valore, che confluisce quindi in bitcoin. In secondo luogo, il rendimento di bitcoin sarà probabilmente molte volte superiore a quello degli immobili. Perché bitcoin è solo all'inizio del suo ciclo di adozione. Oggi ci sono circa 4 milioni di persone su 8 miliardi sulla terra che possiedono 0,1 bitcoin. Questi 4 milioni rappresentano al massimo lo 0,05% della popolazione mondiale (Croesus_BTC, 2022). Il valore di tutti gli immobili nel mondo ha raggiunto i 326,5 trilioni di dollari nel 2020 (Tostevin, 2021). In confronto, il valore di tutti i bitcoin mai estratti si riduce a circa 400 miliardi di dollari. È solo lo 0,12% del valore del patrimonio immobiliare mondiale. In sintesi, bitcoin è di gran lunga superiore agli immobili come riserva di valore e si prospetta una crescita sostanziale per bitcoin rispetto alla capitalizzazione di mercato degli immobili.

Altre risorse

Per un confronto approfondito tra bitcoin e immobili, potete trovare i miei articoli sul sito web di Bitcoin Magazine.

"Perché bitcoin è un immobile digitale" disponibile su https://bitcoinmagazine.com/business/why-bitcoin-is-digital-real-estate
"Perché bitcoin è una garanzia incontaminata per i prestiti", disponibile all'indirizzo https://bitcoinmagazine.com/business/why-bitcoin-is-pristine-collateral.
"Perché ogni investitore immobiliare dovrebbe possedere bitcoin", disponibile all'indirizzo https://bitcoinmagazine.com/business/every-real-estate-investor-should-own-bitcoin.

Questo articolo incorpora parte di un articolo che ho pubblicato su Bitcoin Magazine il 29 novembre 2022, intitolato "Why Bitcoin Is The Ultimate Wealth Preservation Technology". Ho voluto approfondire l'articolo perché l'argomento è così sfaccettato.

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