Die Rolle der Geldprämie bei Immobilien

Wie Immobilien so wertvoll wurden

Historisch gesehen diente Geld – insbesondere in Form von Gold oder anderen stabilen Vermögenswerten – als primärer Wertspeicher und sorgte dafür, dass die Kaufkraft über einen längeren Zeitraum erhalten blieb.

Als sich das globale Finanzsystem jedoch 1971 tiefgreifend veränderte, ermöglichte dieser Übergang zu Fiat-Währungen, die nicht durch stabile Vermögenswerte gedeckt sind, eine beispiellose Ausweitung der Geldbasis.

Der Nixon-Schock

Dieser entscheidende Moment, der als Nixon-Schock bekannt ist, markierte den Übergang weg von einem teilweise goldgedeckten Währungssystem und leitete eine Ära des Fiat-Geldes ein.

Im Jahr 1971 wechselten die Vereinigten Staaten von einem auf Gold basierten Währungssystem zu einem Fiat-Währungssystem, nachdem Präsident Richard Nixon am 15. August angekündigt hatte, dass der US-Dollar nicht mehr zu einem gesetzten Preis in Gold umgewandelt werden könne. Vor diesem Wandel, 27 Jahre zuvor, zielte das Bretton-Woods-Abkommen, das 1944 von 44 alliierten Nationen in Bretton Woods, New Hampshire, USA, beschlossen wurde, darauf ab, nach dem Zweiten Weltkrieg ein neues internationales Währungssystem zu schaffen.

Zu diesem Zeitpunkt verfügten die USA über etwa drei Viertel der weltweiten Goldreserven, was einen reinen Goldstandard unhaltbar machte. Das Abkommen koppelte die Währungen aller verbündeten Nationen an den US-Dollar, der zu einem festen Kurs von 1/35 Unze pro Dollar in Gold konvertierbar war, wodurch der US-Dollar als globale Reservewährung positioniert wurde und die Welt von einer reinen Goldstandard wegkam.

Da der Dollar an Gold gebunden war, beeinträchtigte er die Fähigkeit der USA, Geld auszugeben. Diese Situation wurde durch umfangreiche Ausgaben für ausländische Militäreinsätze, insbesondere in Vietnam, verschärft, was 1970 zu einer Erschöpfung der US-Goldreserven führte und eine Liquiditätskrise auslöste. Als Reaktion darauf kündigte Präsident Nixon an, dass die Vereinigten Staaten den Goldstandard aufgeben würden, eine Entscheidung, die aufgrund der Stellung des Dollars als Weltreservewährung weltweite Auswirkungen hatte.

Das auf Fiat basierende Währungssystem

Der deutliche Wandel hin zu einem auf Fiat basierenden Währungssystem, das durch schwankende Wechselkurse und das Fehlen eines festen Währungsstandards gekennzeichnet ist, hat die globale Finanzlandschaft verändert und die Rolle von Immobilien als wichtiges Instrument zur Erhaltung von Wohlstand angesichts der rasant steigenden Geldinflation geschaffen.

Dies wird deutlich, wenn man den Anstieg der Geldmenge M2 betrachtet, wie in der folgenden Grafik dargestellt. Diese Kennzahl spiegelt das Spektrum der für Ausgaben und Investitionen verfügbaren Mittel wider.

Der Nixon-Schock hatte weitreichende Auswirkungen auf die Weltwirtschaft, einschließlich seiner Auswirkungen auf Zinssätze, Inflation und Vermögenspreise. Daher liefert die Untersuchung der Immobilienpreise ab 1971 wertvolle Einblicke in die langfristigen Trends und Veränderungen der Immobilienwerte im Kontext der sich ändernden Geldpolitik.

Seit 1971 ist der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in den USA von 27.000 auf 492.000 US-Dollar im Jahr 2023 gestiegen, was auf eine deutliche Wertsteigerung der Immobilien in diesem Zeitraum von rund 1.700 % hinweist. Der erhebliche Anstieg verdeutlicht die dramatischen Veränderungen der Wohnkosten über einen Zeitraum von fünf Jahrzehnten und unterstreicht den tiefgreifenden Einfluss der veränderten Geldpolitik auf Immobilienwerte.

Da eine Erhöhung der Geldmenge die Kaufkraft der bestehenden Geldbasis verringert, zwang die Ausweitung der Geldmenge die Marktteilnehmer dazu, nach Anlagemöglichkeiten zu suchen, um ihr Vermögen vor Inflation zu schützen. Wobei Immobilien aufgrund ihrer Knappheit, günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und der Wahrnehmung, dass Sie angesichts der Abwertung von Fiat-Währungen im Laufe der Zeit an Wert gewinnen oder zumindest Ihren Wert behalten würde, eine der beliebtesten Optionen wurden.

Die Analyse der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten (CAGR) der Geldmenge M2 und der Immobilienverkaufspreise zeigt eine klare Korrelation zwischen ihnen. Seit 1971 weist die Geldmenge M2 eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 6,9 % auf, was eng mit den Immobilienverkaufspreisen übereinstimmt, die mit einer jährlichen Wachstumsrate von 5,7 % gestiegen sind (eine detaillierte Berechnungsaufschlüsselung finden Sie hier: Artikel).

Der monetäre Aufschlag bei Immobilien

Infolgedessen begann sich bei Immobilien ein erheblicher monetärer Aufschlag anzusammeln. Diese Prämie spiegelt den kollektiven Glauben an die Fähigkeit von Immobilien wider, als Wertspeicher zu fungieren, eine Rolle, die traditionell von Hartgeld erfüllt wird, wobei es sich um eine Währung handelt, die durch knappe Vermögenswerte wie Gold oder Silber gedeckt ist. Da es nur wenige statistische Analysen gibt, die sich speziell auf diesen Aspekt konzentrieren, ist es schwierig, den Anteil des Wertes einer Immobilie, der sich aus ihrer Funktion als Wertaufbewahrungsmittel ergibt, genau zu bestimmen. Die Entwicklung der Immobilienpreise wirft jedoch ein Licht auf ihren erheblichen Anstieg seit 1971 und anderen Zeiträumen, die von einer erheblichen Geldmengenausweitung geprägt waren. Dieser Trend verdeutlicht die erheblichen Auswirkungen einer übermäßigen Erhöhung der Geldmenge auf die Immobilienbewertung.

In München beispielsweise haben sich die Grundstückspreise für den Wohnungsbau seit 2008 verdreifacht, was mit der Zeit zusammenfällt, in der Zentralbanken weltweit beispiellose Geldmengen in die Wirtschaft "pumpten". Diese monetäre Expansion zielte darauf ab, das globale Finanzsystem nach der Finanzkrise 2007–2008 aufrechtzuerhalten (*Reiß-Schmidt, 2018).

Es ist schwierig, den genauen Anteil des monetären Aufschlags einer Immobilie in München, also des investierten Kapitals, zu bestimmen, der auf ihre Funktion als Wertaufbewahrungsmittel zurückzuführen ist. Allerdings können die Kosten für den Boden bis zu 70 % des Kaufpreises einer Eigentumswohnung ausmachen (*Reiß-Schmidt, 2018), was darauf hindeutet, dass Immobilien einen erheblichen monetären Aufschlag angesammelt haben. Ohne diese Funktion würden Baukosten und Arbeitskosten einen größeren Teil des Kaufpreises ausmachen, was die Bedeutung von Immobilien für den Vermögenserhalt im Preisgefüge des Marktes unterstreicht.

Fazit

Die Entwicklung des Münchner Immobilienmarktes spiegelt die globale Finanzialisierung der Anlageklasse wider, eine Verschiebung, die maßgeblich durch die Abkehr der Zentralbanken vom Goldstandard nach dem Nixon-Schock im Jahr 1971 geprägt wurde. Dieser Zusammenhang wird durch die Ausweitung der Geldmenge und den damit einhergehenden Anstieg der Immobilienpreise verdeutlicht, getrieben durch niedrige Zinsen und eine kontinuierliche Kreditausweitung. Daraus folgt, dass der primäre Reiz von Immobilien, insbesondere in Gebieten mit hoher Nachfrage, in ihrer wahrgenommenen Fähigkeit liegt, Wert über einen längeren Zeitraum zu erhalten, und nicht durch ihren Nutzwert oder Cash-Flow, eine Funktion, die nun durch das Aufkommen von Bitcoin in Frage gestellt wird.

Bitcoin vs. Immobilien

Seit der Einführung von Bitcoin im Jahr 2009 stehen Immobilien in ihrer Funktion als Wertspeicher im Wettbewerb mit Bitcoin, das sich als nahezu perfektes digitales Wertaufbewahrungsmittel erweist. Der Vorrat ist endlich, er ist leicht tragbar, teilbar, fungibel, zensurresistent und nicht verwahrungspflichtig. Die Realität ist, dass Immobilien als Wertaufbewahrungsmittel nicht mit Bitcoin konkurrieren können. Bitcoin ist seltener, kostengünstiger im Unterhalt, liquider, leichter zu bewegen und schwerer zu beschlagnahmen, zu besteuern oder zu zerstören. Bitcoin kann mit Lichtgeschwindigkeit und relativ geringen Kosten überall auf der Welt verschickt werden. Daher wird Bitcoin wahrscheinlich die Geldprämie anziehen, die derzeit von Immobilien steckt, wodurch der Immobilienwert möglicherweise stärker an seinen Nutzwert angepasst wird.

Wenn Sie daran interessiert sind, herauszufinden, wie Bitcoin den Immobilienmarkt beeinflussen könnte und wie Immobilienentwickler und -Investoren von dieser Transformation profitieren können, empfehle ich die folgenden Artikel:

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*Reiß-Schmidt, S. (2018) „ Wachsende Stadt, entfesselter Bodenmarkt – wo bleibt der soziale Frieden?“, Immobilienwirtschaft. vhw FWS 3 / Mai – Juni 2018, S. 119–122.

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