Bitcoin & Immobilien 102: Ist die Beleihung von Immobilien zum Kauf von bitcoin eine gute Idee?

Das Folgende richtet sich speziell an Immobilieninvestoren und zeigt, warum es töricht wäre, keine angemessenen Schulden aufzunehmen, um bitcoin zu kaufen, und warum Immobilien die perfekte Sicherheit für dieses Unterfangen sind. Dieser Artikel beabsichtigt nicht, im Detail zu erklären, warum man bitcoin besitzen sollte. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass der Leser bereits zu diesem Entschluss gekommen ist. Wenn nicht, können Sie meinen Artikel „Ist die Nutzung von Legacy Assets zum Kauf von Bitcoin eine gute Strategie?“ lesen., ursprünglich am 23. April 2022 im Bitcoin Magazine veröffentlicht.

Die Möglichkeit, bitcoin mit angemessenem Hebel zu kaufen, wurde von Pierre Rochard in seinem Artikel „Speculative Attack“ (2014) dargelegt:

„Auf der Passivseite der Bitcoiner-Bilanz befinden sich Hypotheken, Studentendarlehen, Autokredite, Kreditkarten usw. Alle ermahnen die Menschen, sich keine Kredite zu leihen, um bitcoins zu kaufen. Die Realität ist, dass Geld fungibel ist: Wenn Sie bitcoins kaufen, anstatt den Kapitalbetrag Ihrer Hypothek zurückzuzahlen, sind Sie ein gehebelter Bitcoin-Investor. Fast jeder ist ein gehebelter Bitcoin-Investor, weil es wirtschaftlich sinnvoll ist (im Rahmen des Zumutbaren). Die Kreditkosten (annualisierte Zinssätze zwischen 0 % und 25 %) sind niedriger als die erwartete Rendite des Besitzes von bitcoins.

Wie gehebelt die Bilanz einer Person ist, hängt vom Verhältnis zwischen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten ab. Die Attraktivität des Hebelns steigt, wenn die Menschen glauben, dass die auf Fiat lautenden Verbindlichkeiten real sinken werden, dh wenn sie erwarten, dass die Inflation höher ist als der Zinssatz, den sie zahlen. An diesem Punkt wird es ein Kinderspiel, die schwache Landeswährung mit allen von einer Bank akzeptierten Sicherheiten zu leihen, in eine starke Fremdwährung zu investieren und den Kredit später mit realisierten Gewinnen zurückzuzahlen. In diesem Prozess schaffen Banken noch mehr schwache Währungen und verstärken das Problem.“ ("Speculative Attack von Pierre Rochard", 4. Juli 2014)

Wir alle kennen den Satz: „Vergangene Performance ist kein Indikator für zukünftige Performance“. Wir hören es, wenn Bankberater sich davor schützen wollen, für die schlechte Performance einer empfohlenen Anlagemöglichkeit verantwortlich gemacht zu werden. Obwohl ich glaube, dass die vergangene Performance von bitcoin ein Hinweis auf seine zukünftige Performance ist, möchte ich darauf hinweisen, dass das, was ich hier geschrieben habe, keine Anlageberatung ist. Sie sollten zu Ihrem eigenen Entschluss kommen. Was ich hier beschreibe, ist nichts für jemanden, der nicht bereit ist, Bitcoin zu verstehen.

Nichts Gutes kommt einfach. Bitcoin ist viel mehr als eine neue Art von Geld, es ist ein neues Geldsystem, offen und für jeden Zugänglich. Anders als wir es kennen, was es auf den ersten Blick kompliziert macht. Bitcoin kann verwirrend sein. Je früher jedoch jemand Bitcoin benutzt, desto wahrscheinlicher wird jemand Teil dieses neuen Geldsystems und profitiert davon, da das neue System auf Basis von Bitcoin schließlich große Teile des bestehenden Systems ersetzen wird. Ich werde zeigen, warum Immobilienbesitzer dafür prädestiniert sind, bitcoin zu akkumulieren, indem sie Immobilien als Sicherheit verwenden.

Auf Fiat lautende Schulden, also staatliche Währungen, die Sie heute aufnehmen, werden in Zukunft an Wert verlieren, während der Preis von bitcoin steigt. Fiat-Währungen werden auf Knopfdruck zum Nulltarif gedruckt und das Angebot wird weiter steigen, während das Angebot von bitcoin auf 21 Millionen festgelegt ist. Historisch gehen alle Fiatwährungen schlussendlich auf Null (@bava23). Bitcoin wurde entwickelt, um für immer an Wert zu gewinnen .

Immobilien sind die perfekte Sicherheit für die Aufnahme von Schulden zum Kauf von bitcoin, da es sich um ein einkommensgenerierendes Gut (Mieteinnahmen) handelt. Daher müssen Sie Ihre bitcoins nie verkaufen, um Schulden zu begleichen, sondern können die Mieteinnahmen verwenden.

Wie effektiv diese Strategie ist, zeige ich am Beispiel einer Liegenschaft einer mittelständischen Immobilienentwicklungsgesellschaft (Gesellschaft A):

Da bitcoin sehr volatil ist, müssen Sie vorsichtig sein. Preisrückgänge von 40–70 % treten regelmäßig bei bitcoin auf. Machen Sie sich nicht anfällig für Kursschwankungen. Sie müssen mit Volatilität umgehen, also halten Sie das Verhältnis zwischen Darlehen und Wert der Sicherheit (Loan-to-Value (LTV)) niedrig. Ich schlage ein Loan-to-Value-Verhältnis von 10–25 % vor. Zudem sollte ein Kredit nur dann aufgenommen werden, wenn bitcoin einen deutlichen Kursverfall erfährt, da das Risiko eines weiteren Kursverfalls von bitcoin deutlich reduziert wird. Ein Darlehen sollte eine Mindestlaufzeit von minimum fünf Jahren haben, idealerweise 10 oder 15, da Bitcoin-Bärenmärkte historisch bis zu drei Jahre dauern können. Mindestens genauso lange, idealerweise für immer, sollten Sie den bitcoin behalten. Da die Zinsen derzeit relativ niedrig sind, schlage ich vor, den Zinssatz so lange wie möglich zu fixieren. Diese Strategie gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen, die Immobilien besitzen.

Unternehmen A baut und besitzt ein Mehrfamilienhaus mit 68 Wohneinheiten. Die Immobilie bringt jährliche Mieteinnahmen von 750.000 US-Dollar ein. Eine Bank bewertet die Immobilie im Allgemeinen auf der Grundlage des 15- bis 20-fachen des jährlichen Mieteinnahmenmultiplikators, dh 11.250.000 bis 15.000.000 USD. Typischerweise wurde der Bau einer solchen Immobilie von einer Bank finanziert. Nach Fertigstellung und vollständiger Belegung des Grundstücks könnte Unternehmen A ein zusätzliches Darlehen in Höhe von 2.000.000 $ mit einer Laufzeit von 10 Jahren und 5 % Zinsen, dh 100.000 $, mit dem Grundstück als Sicherheit bei der Bank beantragen, die den Bau des Grundstücks finanziert hat. Das Darlehen würde etwa 13,3–17,7 % des Wertes der Sicherheit betragen. Unternehmen A verwendet die Mieteinnahmen aus der Immobilie zur Bedienung der jährlichen Zinsbelastung. So bleiben mehr als genug Mieteinnahmen übrig, um bestehende Verpflichtungen zu bedienen, einschließlich der Verzinsung des anfänglichen Baudarlehens und der Rückstellung für eventuell anfallende Kosten, ohne unnötige zusätzliche Risiken einzugehen.

Mieteinnahmen (750.000 $) abzüglich 5 % jährlicher Zinsbelastung (100.000 $) ergeben 650.000 $.

In den letzten zehn Jahren hat bitcoin eine durchschnittliche jährliche Rendite von 230 % erzielt. Unter der Annahme, dass bitcoin in Zukunft eine jährliche Rendite von 60 % erzielt, werden die mit dem Darlehen erworbenen bitcoin nach 10 Jahren den folgenden Wert haben:

Dies würde jedoch bedeuten, dass der Wert von bitcoin, der derzeit etwa 24.000 US-Dollar beträgt, in 10 Jahren auf über 2.600.000 US-Dollar steigen wird. Für mich als Bitcoiner ist dieser Preis eine Möglichkeit, vor allem wenn man bedenkt, dass der Kurs für bitcoin vor etwa 10 Jahren am 31. Dezember 2012 bei 13,45 $ lag. Aber ich glaube nicht, dass der Preis von bitcoin so schnell steigen wird, weil es jetzt um viel größere Summen geht. Um ein solches Wachstum zu sehen, müssten eine große Anzahl von Nationalstaaten und Unternehmen bitcoin als Reservewährung einführen, was höchstwahrscheinlich mehr Zeit in Anspruch nehmen wird. Wir sollten daher den Bitcoin-Preis bis 2030 auf 1.000.000 $ begrenzen. Diese Annahmen basieren auf einer Preisprognose von ARK Invest.

Geht man von einem Bitcoin-Preis von 24.000 US-Dollar zum Zeitpunkt des Schreibens aus, kann Unternehmen A 83.333 bitcoin für 2.000.000 US-Dollar kaufen (2.000.000 $ / 24.000 $). Unter der Annahme, dass bitcoin bis und nach 2030 auf einen Preis von 1.000.000 US-Dollar steigt, werden die mit dem Darlehen gekauftem bitcoin nach 10 Jahren etwa 83.333.333 US-Dollar wert sein. Ein Multiplikationsfaktor von 41,6x. Niemand kann die Zukunft vorhersagen, aber wir können davon ausgehen, dass die Adaption von Bitcoin den Punkt erreicht hat, an dem es "kein Zurück mehr gibt". Dies wurde durch die Einführung von bitcoin als gesetzliches Zahlungsmittel in Nationalstaaten wie El Salvador und seine Aufnahme in eine Reihe von Bilanzen von am Nasdaq notierten Unternehmen wie Tesla und MicroStrategy bestätigt.

Der Anwendungsfall von bitcoin als digitaler Wertspeicher impliziert, dass eine kontinuierliche Adaption mit einem kontinuierlichen Preisanstieg einhergeht, da bitcoin im Angebot begrenzt ist. Es gibt einfach keine bessere Technologie als bitcoin, die die Rolle eines digitalen Wertspeichers erfüllt. So wie die Menschheit nach der Entwicklung von Autos nie wieder zu Pferden zurückgekehrt ist, werden wir nicht aufhören, bitcoin zu verwenden und zu einer minderwertigen Technologie wie dem US-Dollar, Gold oder US-Staatsanleihen zurückkehren, um Wert zu speichern.

Wir können daher den Schluss ziehen, dass Unternehmen A mit einem relativ niedrigen Beleihungswert von etwa 13,3–17,7 % und einer Zinsbelastung, die kein unnötiges Risiko beinhaltet, eine überdurchschnittliche Investition tätigen kann, indem es die auf Fiat lautenden Schulden aufnimmt, um bitcoin zu kaufen. Immobilien erfüllen den Zweck der Sicherheit perfekt, da Sie die gekauften bitcoins behalten und die Mieteinnahmen zur Bedienung Ihrer Zinslast verwenden können.

Mehr zum Thema Bitcoin & Immobilien

• Warum bitcoin digitale Immobilien sind
• Warum jeder Immobilieninvestor bitcoin besitzen sollte
• Bitcoin vs. Immobilien: Was ist der bessere Wertspeicher?
• Bitcoin vs. Immobilien: Was ist in Krisenzeiten der widerstandsfähigere Wertspeicher?
• Bitcoin & Immobilien 101: Instandhaltungsrücklagen
• Bitcoin ersetzt den weltweit bevorzugten Wertspeicher und wird Wohnraum wieder bezahlbar machen
• Warum Bitcoin eine makellose Sicherheit für die Kreditvergabe ist
• Bitcoin wird Immobilienmärkte und Zinssätze völlig verändern
• Wie Bitcoin den Wohnungsmarkt verändert

Follow @EuropeanBTC21

Value 4 Value | Tips:
Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, würde ich mich über eine Wertschätzung in Form von Satoshi an law@getalby.com freuen.
Sie können mir ausserdem auf Twitter folgen oder meine Homepage besuchen.

Nostr: npub1v5k43t905yz6lpr4crlgq2d99e7ahsehk27eex9mz7s3rhzvmesqum8rd9